Por Natalia Scanferla
A falta de regularização da propriedade em negócios Imobiliários após operações de compra e venda é um dos fatores que pode causar empecilhos tanto para os particulares quanto para construtoras e loteadoras.
Conforme o artigo 1.418 do Código Civil, o promitente comprador, detentor de direito real, pode exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda, e se houver recusa, requerer ao judiciário a adjudicação do imóvel.
Os requisitos para a concessão da adjudicação compulsória incluem: a existência de um contrato prévio válido; o pagamento integral do preço acordado; a assinatura de todos os documentos necessários; a recusa, impedimento ou dificuldade em localizar o vendedor para a transferência da propriedade; e a ausência de cláusula que permita a rescisão unilateral do contrato
Historicamente, a adjudicação compulsória exigia decisão judicial para sua efetivação. Contudo, a Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) passou a autorizar esse processo de maneira extrajudicial, com a inclusão do artigo 216-B.
O provimento 150/2023 do CNJ, por sua vez, regulamentou a aplicação do artigo 216-B pelo registrador de imóveis, promovendo maior segurança jurídica e desburocratização do processo.
É importante destacar que, além da forma tradicional da adjudicação compulsória, também é possível utilizar esse instituto nos casos em que o adquirente resiste em aceitar a escritura definitiva e registrar a propriedade do imóvel em seu nome, o que chamamos de adjudicação compulsória inversa.
Do ponto de vista prático, a falta da outorga da escritura em nome do promitente comprador pode acarretar sérias repercussões financeiras, especialmente no que tange às obrigações tributárias do imóvel. A eventual inadimplência do possuidor em relação aos tributos reais, como IPTU e TCL, resultará na cobrança dos débitos em nome de quem estiver registrado na matrícula como proprietário.
Portanto, a adjudicação compulsória — tanto em sua forma convencional quanto na inversa — não apenas assegura direitos ao promitente comprador, mas também oferece importantes benefícios às loteadoras e construtoras, ao facilitar a regularização de imóveis e mitigar riscos financeiros associados às obrigações tributárias.
Por fim, é fundamental ressaltar que, embora a adjudicação compulsória extrajudicial busque facilitar e agilizar o processo, a presença de um advogado com poderes específicos é imprescindível para a conclusão do requerimento, especialmente para realizar a análise inicial e para verificar a viabilidade do processo, além da adequação da documentação necessária.
