Por Rodrigo Garcia
A Receita Federal publicou recentemente a Instrução Normativa nº 2.222, de 20/09/2024, regulamentando a atualização do valor de imóveis (no Brasil ou no exterior) para pessoas físicas e jurídicas, permitindo que sejam ajustados ao valor de mercado.
Os contribuintes têm até o dia 16/12/2024 para optar por essa atualização, pagando o imposto sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas se comparadas às já existentes.
Para se ter uma ideia, no caso das pessoas físicas, a alíquota definitiva do Imposto de Renda será de 4% sobre a diferença do valor dos imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual, sendo que as alíquotas usuais variam entre 15% e 22,5%.
Já para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis do ativo não circulante nos balanços será tributada com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença, sendo que as alíquotas usuais somariam 34%.
A atualização proposta pela Receita Federal oferece aparentemente uma oportunidade de adequar o valor de mercado dos imóveis, garantindo maior clareza na declaração e prevenindo futuros ajustes em caso de venda desses bens.
Ocorre que o suposto benefício de atualização com alíquotas reduzidas trazida na instrução normativa não se aplica a todos os contribuintes, indistintamente, devendo ser analisado cada caso in concreto.
Em primeiro lugar, observa-se que o benefício integral trazido pela instrução normativa só atinge os proprietários após 15 anos. Em outras palavras, se o imóvel atualizado for vendido antes de 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo desde a atualização. Para alienações em até 36 meses, o percentual é de 0%, subindo gradualmente até 100% após 180 meses.
Isso significa dizer, por exemplo, que quem atualizar hoje o valor do imóvel e posteriormente vende-lo dentro de 36 meses, estará pagando o total de 19% de imposto de renda sobre o ganho de capital, e não mais 15%.
Para as pessoas jurídicas, é preciso levar em consideração que a depreciação com base nesse valor não poderá ser utilizada como dedução fiscal, e o custo adicional só poderá ser apropriado gradualmente, ao longo de 15 anos, caso a alienação ocorra após três anos da reavaliação.
A grande verdade é que a taxação só começa a ficar abaixo dos 15% a partir do sétimo ano, logo, o fator tempo é de suma importância.
Há outros casos, ainda, em que aderir à instrução normativa da Receita Federal sem a análise fática de um especialista podem ser mais prejudiciais ainda ao contribuinte. Um deles é quando a pessoa física vende seu imóvel por um valor de até R$ 440 mil. Outro é quando a pessoa vende um imóvel residencial e adquire outro, de maior valor, num prazo de até 180 dias.
Nos dois casos mencionados acima, como há isenção de imposto de renda, a atualização do valor do imóvel seria inócua ou até mesmo prejudicial, no sentido de que estaria pagando uma alíquota sem qualquer necessidade.
Outra questão a ser pensada com atenção pelo contribuinte reside no fato da pessoa precisar vender futuramente seu imóvel outrora atualizado por valor inferior ao usado como referência para uma atualização do preço agora. Essa perda de valor não é redutível, logo, aqui também haveria uma perda financeira ao contribuinte.
A conclusão óbvia é que a simples atualização do valor do imóvel prevista pela Receita Federal com pagamento de alíquota reduzida não é benéfica a todos, e cada caso deve ser avaliado por um especialista que considerará todas as nuances possíveis.
